土地評価制度

土地評価制度による地価評価には、（1）地価公示法に基づき国土交通省が調査する「地価公示価格」、（2）課税目的の評価として相続税法に基づいて国税局長が評価する「相続税評価」（路線価）、（3）同じく地方税法に基づいて市町村長が判定する「固定資産税評価」の3つがあります。

　このうち規範となる地価公示価格は、一般の土地取引に指標を与え、適正な地価の形成に寄与する目的で、国土交通省の土地鑑定委員会が標準的な土地（標準地）を選定し、毎年1回都市計画区域内でその正常な価格を判定して公示しています。

　この公示価格は、不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合や公共事業の施行者が土地の取得価格を定める場合の規準となっており、収用委員会が収用する土地に対する保証金の額を算定する場合にもこれを規準とした価格を考慮しなければならないとされています。さらに、国土利用計画法による土地取引規制における価格審査及び遊休土地の買取り価格の決定を地価公示対象区域内で行う場合には、公示価格を規準として行うこととされています。

　また、地価公示価格の補完的なものとして都道府県が行う「基準地価格」があり、毎年7月1日に調査が実施されています。なお、平成13年の地価公示については、前年に引き続き31,000地点について調査が行われたところです。

　先に挙げた3つの評価額は、これまでは相互に関連がなかったため、「実勢価格」と合わせて“一物四価”と言われていました。そこで、関係省庁で連絡を図りつつ、その均衡化・適正化を推進することとなりました。相続税評価については、評価割合目標を地価公示価格水準の80％とし、固定資産税評価については、地価公示価格の70％とすることとなりました。以上のことを取りまとめると下表のとおりとなります。

　なお、ほ場整備事業においての換地業務、交換分合に関する土地評価については、上記の土地評価とは関係なく地域独自の評価が行われています。

公的土地評価一覧表

区分	地価公示価格	相続税評価	固定資産税評価
目的等	一般の土地取引の指標。不動産鑑定士等の鑑定評価の規準。公共事業用地の取得価格の算定の規準等。	相続税、贈与税及び地価税課税のため。（平成4年分の評価から地価公示価格水準の8割程度）	固定資産課税のため。（平成6年度の評価替えから地価公示価格7割程度を目標）
評価機関	国土交通省 土地鑑定委員会	国税局長	市町村長
価格時点	1月1日 （毎年公示）	1月1日 （毎年評価替）	1月1日 （3年に一度評価替）

（機関誌 平成13年10月号より）